销售增速继续收窄，三四线城市成交放缓。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】1）高基数+房贷收缩导致销售增速继续回落。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）受去年高基数以及房贷增速大幅降低影响，4月商品房销售增速继续收窄。4月单月商品房销售面积同比增长7.7%（前值14.7%），全年累计商品房销售面积同比增长15.7%（前值19.5%）。2）热销行情下沉至低能级城市，高库存区域去化持续改善。东、中、西部以及东北地区1-4月累计销售金额增速分别环比增长-5.9pc、-8.8pc、1.9pc、-0.9pc，东部地区和中部地区增速有较为明显的收窄，而西部地区和东北区域延续了之前的亮眼表现，热销行情逐渐下沉至低能级城市，高库存区域去化不断改善，与国家去库存政策预期步骤基本一致。3）三四线城市成交增长放缓，信贷促进作用开始弱化。
逆向推测广大三四线城市4月销售面积增速16.2%，较1-2月的38.5%、3月的24.4%有较为明显的放缓。这主要是因为4月份按揭继续收紧，对三四线去化的促进作用进一步弱化（总量和边际影响两方面）。不过棚改货币化安置的推进也使得三四线城市依然取得了15%+的销售增长。
销售展望：下行压力存在，但不必过分悲观。1）4月居民中长期贷款占比已经降至40.1%（前值44.0%），但距离30%的监管目标仍有下降空间，预计未来按揭继续呈现量缩价涨的局面，信贷对于三四线城市去库存的支持作用或已过高点。2）但也不需要对于三四线城市过分担忧，全年600万套棚改规划以及预期60%的货币化安置比例可以为后续销售增长提供强力支撑，而且在政策面向好的情况下，不排除有新的支持政策出台。3）一二线城市方面，真实需求依然旺盛，销售下滑更多是来自于房企的量价博弈，随着资金面压力的抬升，房企可能在4季度加大推盘力度，市场成交数据也会有所改善。
房地产投资复苏趋势延续。1）高基数无碍投资增速创新高。我们此前2月份的报告已经指出房地产投资复苏的迹象，背后推动主要来自于三四线城市热销提高了开发商的开工热情，以及房企进入补库存周期较高的拿地需求。3、4月份的统计局数据持续印证我们的判断。4月全国房地产投资同比增长9.6%，增速较3月提高了0.2pc，全年累计同比增长9.3%，增速较上月同样提高0.2pc。
尽管去年3、4月投资增速全年最高，房地产市场依旧保持投资复苏的态势。2）新开工保持稳定增长，土地投资量价齐升。4月单月新开工面积同比增长10.1%，增速虽然较3月回落了3pc，但仍保持在10%以上，考虑到去年同期高基数，我们认为此增长水平仍可以反映房企较高的开工热情。与之前不同，4月土地市场成为了拉动投资增长的主力。4月土地购置面积同比增长13.6%，增速较3月大幅增长了8.6pc。此外，土地价格因素也在撬动本期投资增长承担了重要作用，当月土地成交价款的增速达到84.9%（前值22.8%），明显高于购置面积的增速。3）投资展望：尽管销售增速预计有所下滑，然而过往的回款依然为房企积累了相对充裕的现金，在去库存大方向以及房企补库存、追求规模的背景下，开工与拿地增长的逻辑并未发生改变。同时叠加下半年投资基数走低，我们对全年投资增速持较为乐观的态度，不过也需要对房企资金面保持密切关注。
投资建议:按揭贷款量缩价涨，销售增速下行压力有所加强，但伴随着高基数效应逐渐减弱，市场成交可能于6、7月份触底反弹，彼时或存在系统性投资机会。三四线城市销售增速虽然放缓，但有棚改货币化安置托底，全年销售增长仍有较强保证，建议关注三四线龙头碧桂园（2007.HK）。一二线城市新房市场需求旺盛，因受限于推盘而成交持续收缩，建议关注计划在合理毛利区间内，加大推盘力度，年内可实现规模增长的房企，如龙湖地产（0960.HK）、禹洲地产（1628.HK）